Αγορά και πώληση σπιτιών

Αναστροφή: Αναδιαμόρφωση για μεταπώληση


Με το πλήθος των προβληματικών ιδιοκτησιών στην αγορά τώρα, οι άνθρωποι είναι πρόθυμοι να κάνουν συμφωνίες. Αλλά υπάρχει ελάχιστο περιθώριο για σφάλμα. Πρέπει να είστε έξυπνοι για τα σπίτια που αγοράζετε και τις επισκευές που κάνετε. Πρέπει επίσης να είστε προετοιμασμένοι να κρατήσετε το ακίνητό σας μακροπρόθεσμα ή θα μπορούσατε να τελειώσετε με ένα σπίτι που δεν μπορείτε να πουλήσετε και μια πληρωμή υποθηκών που δεν μπορείτε να αντέξετε οικονομικά. Αλλά αν πρόκειται να προσπαθήσετε να στρέψετε τα σπίτια, εδώ είναι μερικά πράγματα που πρέπει να ξέρετε.

Βρείτε το σωστό σπίτι
Οι επενδυτές σε ακίνητα ζουν και πεθαίνουν από τους αριθμούς. Πρέπει να ερωτευτείτε τη συμφωνία, όχι το σπίτι. Και οι μεγάλες προσφορές δεν πρόκειται να σας βγάλουν πέρα. Οι έμπειροι επενδυτές ξοδεύουν χρόνο κάθε μέρα ψάχνοντας για περιουσιακά προβλήματα και έχουν ένα δίκτυο ανθρώπων που αναζητούν προσφορές για αυτούς.

Μερικοί επενδυτές κάνουν ένα σημείο να πάρουν μια διαφορετική διαδρομή από το σπίτι για να αναζητήσουν πιθανές προσφορές. Άλλοι, όπως ο Sid Davis, ένας επενδυτής ακινήτων και ο συγγραφέας του Home Makeovers που πωλούν: Γρήγοροι και εύκολοι τρόποι για να πάρει την υψηλότερη δυνατή τιμή, συνιστούμε να επιλέγετε μια συγκεκριμένη γειτονιά και να την οδηγείτε τακτικά. "Αναζητήστε την καλύτερη προσφορά στην καλύτερη γειτονιά", λέει ο Davis. "Ακόμα και στις καλύτερες περιοχές, υπάρχουν πάντα άνθρωποι που πρέπει να πουλήσουν γρήγορα. Επιλέξτε μια περιοχή προορισμού που θέλετε και συμπληρώστε φυλλάδια που λένε: «Μπορώ να κλείσω σε μια εβδομάδα» ή «Μετρητά μπροστά». Υπάρχουν πολλοί άνθρωποι που έχουν πρόβλημα. "

Αναζητήστε είναι ένα σπίτι που έχει τιμές πολύ κάτω από την αξία της αγοράς, λένε οι ειδικοί. Αυτός είναι ο μόνος τρόπος για να κερδίσετε χρήματα στη σημερινή αγορά.

Εύρεση χρηματοδότησης
Ακόμη και όταν η αναδοχή των υποθηκών ήταν χαλαρή, οι τραπεζίτες ήταν πιο σκληροί στους επενδυτές απ 'ό, τι στους κατόχους του κατόχου, απαιτώντας περισσότερα χρήματα και χρεώνοντας υψηλότερα επιτόκια και τέλη. Σήμερα οι δανειστές είναι αυστηρότεροι από ποτέ, όταν πρόκειται για δανεισμό χρημάτων για επενδύσεις σε ακίνητα.

Για τους αναστηλωτές που κατέχουν ένα σπίτι, μπορεί να είναι πιο εύκολο να αποκτήσετε μια πιστωτική πίστωση στο σπίτι και να χρησιμοποιήσετε αυτά τα χρήματα για την απαιτούμενη προκαταβολή. Αλλά καταλαβαίνετε τι κάνετε: Βάζετε τη δική σας κατοικία σε κίνδυνο εάν δεν μπορείτε να πουλήσετε το ακίνητο και να παραμείνετε πίσω στις πληρωμές.

Σκέψη μακροπρόθεσμα
Πολλοί επαγγελματίες επενδυτές ακίνητων περιουσιών βλέπουν το flipping ως μια κοντόφθαλμη προσέγγιση στην επιχείρηση. Το μόνο πλεονέκτημα, λέει ο Jones-Cox, είναι ένα γρήγορο κέρδος, αλλά οι φόροι κεφαλαιουχικών κερδών τρώνε ένα μεγάλο κομμάτι από αυτό - και οι τρέχουσες συνθήκες της αγοράς δεν συμβάλλουν στην ταχεία πώληση. Επιπλέον, τα προγράμματα rehab είναι πασίγνωστα για το γεγονός ότι παίρνουν περισσότερο χρόνο και κοστίζουν περισσότερα χρήματα από τα αναμενόμενα. Είναι πολύ καλύτερο να κρατάτε το σπίτι και να απολαμβάνετε τα μακροπρόθεσμα οφέλη.

Ο Davis, ο οποίος έχει αναδείξει επτά σπίτια μέσα σε ένα χρόνο, συμφωνεί, λέγοντας: "Έκανα 10.000 έως 12.000 δολάρια ανά σπίτι και σκέφτηκα ότι ήμουν αρκετά καυτός. Ήταν το πιο χαζό πράγμα που έκανα ποτέ. Αν τους είχα κρατήσει ως ενοίκια, θα είχα 1.5 εκατομμύρια δολάρια σε μετοχές μέχρι τώρα. "

Ίσως ο πιο έξυπνος τρόπος να πλησιάσετε τώρα, ειδικά για τον νέο επενδυτή, είναι να αγοράσετε ένα σπίτι ως ιδιοκατοίκηση, να ζήσετε μέσα σε αυτό για δύο ή τρία χρόνια, ενώ το διορθώσετε, και στη συνέχεια να το πουλήσετε για κέρδος. Θα λάβετε ένα καλύτερο επιτόκιο για τη χρηματοδότηση, θα εξαλείψετε τις μεγαλύτερες προκαταβολές που απαιτούνται από τους επενδυτές και τον έντονο φόρο κεφαλαιουχικών κερδών που πληρώνουν οι παντόφλες στα σπίτια που αγοράζουν και πωλούν γρήγορα και δίνουν στο σπίτι χρόνο να εκτιμήσουν. "Αυτή είναι μια αρκετά εντυπωσιακή στρατηγική για να κερδίσουμε 50.000 δολάρια ή 100.000 δολάρια και να μην πληρώσουμε φόρους γι 'αυτό", λέει η Vena Jones-Cox, επενδυτής στην ακίνητη περιουσία του Σινσινάτι και προηγούμενος πρόεδρος της National Real Estate Investors Association.

Κάνοντας τις σωστές ανακατασκευές
Μόλις βρείτε το σπίτι, θα πρέπει να κάνετε έναν προϋπολογισμό ανακαίνισης και επισκευής. Το πρώτο βήμα είναι η θέσπιση μιας κατά προσέγγιση τιμής πώλησης. Αυτό επιτυγχάνεται με τη διεξαγωγή συγκριτικής ανάλυσης αγοράς σπιτιών παρόμοιας με αυτήν που πωλείτε σε τοποθεσία, ηλικία, τετραγωνικά μέτρα, υπνοδωμάτιο και μπάνιο, ηλικία και χαρακτηριστικά. Κοιτάξτε τις τιμές των σπιτιών που πωλούν - καθώς και εκείνων που έχουν καθίσει για μήνες, συνιστά ο Dean Graziosi, ένας επενδυτής ακινήτων με έδρα το Tempe, AZ και ο συντάκτης της Ο Εκατομμυριούχος Ακινήτων. Αυτό θα σας δώσει μια καλή ιδέα για το τι να συμπεριλάβετε στο αποτοξίνωμά σας.

Στη συνέχεια αφαιρέστε πόσα πληρώσατε για το σπίτι, τα άλλα σας έξοδα (όπως προμήθεια κτηματομεσίτη) και το κέρδος που θα θέλατε να κάνετε. "Αυτό θα σας πει πόσο μπορείτε να περάσετε", λέει. Οι κανόνες επισκευής για αποκαταστάσεις είναι αρκετά παρόμοιοι με αυτούς που συνιστώνται στους αγοραστές κατοικιών να πάρουν το δικό τους σπίτι έτοιμο να πουλήσουν: Οι πρώτες εντυπώσεις είναι κρίσιμες, γι 'αυτό δίνετε ιδιαίτερη προσοχή στην μπροστινή αυλή, στο εξωτερικό του σπιτιού και στην είσοδο. κουζίνες και master baths πωλούν το σπίτι? Μην επιβάλλετε το στυλ διακόσμησης σας στους αγοραστές. και να κρατήσει τα χρώματα σε μια ουδέτερη παλέτα έτσι οι αγοραστές μπορούν να το κάνουν δικοί τους.

Το μεγαλύτερο λάθος που ο Jones-Cox βλέπει στους επενδυτές να κάνουν στο rehabs τους ξοδεύει χρήματα για αναβαθμίσεις που δεν προσθέτουν αξία και δεν είναι κατάλληλες για τη γειτονιά. "Θα μπει σε αυτές τις ιδιότητες, θα ερωτευτεί μαζί τους και θα σκεφτεί ότι θα ήταν υπέροχο να βάλεις ένα ζεστό μπανιέρα στο μπάνιο ενός σπιτιού $ 125.000", λέει. "Δεν είναι λογικό για το τι πρέπει να γίνει, πηγαίνετε μέσα στη θάλασσα και μην πάρετε ποτέ την επιστροφή τους".

Η Diane Saatchi, ανώτερος αντιπρόεδρος του ομίλου Corcoran που εδρεύει στο East Hampton της Νέας Υόρκης, βλέπει το ίδιο πράγμα σε πολλά εκατομμύρια δολάρια αποκατάστασης. "Μερικές φορές οι άνθρωποι υπερβαίνουν τις δαπάνες που δεν είναι τόσο σημαντικές", λέει ο Saatchi. "Κάποιος θα βάλει σε μια ακριβή γεννήτρια και δεν έχει αρκετό χώρο ντουλάπα ή χώρο αποθήκευσης για το μέγεθος του σπιτιού. Ή θα κάνουν κάτι που δεν ταιριάζει σε μια γειτονιά. Εάν πρόκειται για μια γειτονιά όπου όλα τα σπίτια έχουν γκαράζ και γυρίζετε το γκαράζ σε μια αίθουσα άσκησης, αυτό είναι ηλίθιο ".

Αν νομίζετε ότι είστε ένας επιτυχημένος επενδυτής ακίνητων περιουσιών και σκεφτείτε να ανατρέψετε ή να ανακατασκευάσετε ως πιο μακροπρόθεσμη επένδυση, είναι πιο πιθανό να πετύχετε.

Υπάρχουν δεκάδες τρόποι να καταρρεύσει μια εργασία αναδιαμόρφωσης που έγινε για μεταπώληση. Στην κορυφή της λίστας υπάρχουν:

  • Μην κάνετε την εργασία σας. Υπάρχουν τόσες πολλές κατοικίες στην αγορά προς πώληση σήμερα, ο ανταγωνισμός για τους αγοραστές είναι έντονος. Ελέγξτε έξω τον ανταγωνισμό πριν ξεκινήσετε να χτυπάτε τοίχους. Ο ευκολότερος τρόπος για να γίνει αυτό είναι να επισκεφθείτε ανοικτά σπίτια στην ίδια περιοχή τιμών.
  • Πηγαίνοντας στη θάλασσα. Θέλετε το σπίτι σας να ξεχωρίζει, αλλά όχι σαν ένα πονηρό αντίχειρα. Κάντε τη δική σας λίγο καλύτερα από τον ανταγωνισμό, αλλά διατηρήστε τη συνοχή με τη γειτονιά.
  • Αγνοώντας το ναυπηγείο. Μερικοί αναστηλωτές ξοδεύουν όλο τον χρόνο τους στο εσωτερικό και ξεχνούν το εξωτερικό. Το γκαζόν πρέπει να είναι στο καλύτερο δυνατό σχήμα.
  • Κοπές γωνιών. Υπάρχει μια μεγάλη διαφορά μεταξύ να κάνεις τα πράγματα όσο το δυνατόν πιο δαπανηρά και να κλείνεις τα μάτια στα σοβαρά προβλήματα για να σώσεις ένα buck. Μην καθαρίζετε και ζωγραφίζετε μόνο όταν πρέπει να επισκευαστεί ή να αντικατασταθεί κάτι.
  • Μίσθωση αναδόχων χωρίς άδεια. Προβλήματα με τη δομική ακεραιότητα του σπιτιού ή τα κύρια συστήματά του - θέρμανση και ψύξη, υδραυλικές εγκαταστάσεις και ηλεκτρική ενέργεια - πρέπει να επισκευάζονται από εξουσιοδοτημένους, ασφαλισμένους επαγγελματίες.
  • Προσπαθώντας να το κάνετε μόνοι σας. Εάν δεν έχετε κάνει μερικές από τις πιο δύσκολες εργασίες βελτίωσης στο σπίτι που έχετε παρατάξει για το σπίτι σας - όπως η ηλεκτρική ή η υδραυλική εργασία - τώρα δεν είναι πιθανώς η ώρα να το επιχειρήσετε. Θα απογοητευτείτε και ίσως ακόμη και να τραυματιστείτε. Να μισθώσετε έναν επαγγελματία και να εξασφαλίσετε ότι διαθέτετε αυτό το κόστος στον προϋπολογισμό επισκευής σας.
  • Υποεκτιμήστε το χρονικό πλαίσιο. Θα πρέπει πιθανώς να τοποθετήσετε την κατανομή του χρόνου για την ολοκλήρωση της εργασίας - ειδικά αν δεν μπορείτε να πληρώσετε επιπλέον μήνα ή δύο για την υποθήκη. Εάν κρατάτε δύο υποθήκες, η δημιουργία μιας ρεαλιστικής χρονικής γραμμής είναι κρίσιμη.