Διαχείριση της Κατασκευής

Πρώτο βήμα: Λήψη άδειας


Οι διαδικασίες εφαρμογής και εγκρίσεων κτιρίων διαφέρουν από πόλη σε πόλη και περιοχή σε περιοχή, αλλά οι περισσότεροι δήμοι θα αναθεωρήσουν τα σχέδια και θα τα εγκρίνουν απευθείας μέσω του κτιρίου ή του γραφείου σχεδιασμού. Μερικοί θα σας επιτρέψουν να πληρώσετε την αμοιβή και να φύγετε μακριά με την άδεια για να δημοσιεύσετε στο παράθυρό σας.

Άλλοι δήμοι θα πρέπει να εμφανιστούν πριν από την έκδοση της έγκρισης από το συμβούλιο χωροταξίας ή σχεδιασμού. Πόσο στενά παρακολουθούν το σχέδιό σας και πόσο δύσκολη είναι η απόκτηση της άδειας εξαρτάται από διάφορους παράγοντες, κυρίως το μέγεθος της προσθήκης, ανεξάρτητα από το αν μπορεί να φανεί από το εξωτερικό, τον βαθμό στον οποίο επηρεάζει το αποτύπωμα του κτιρίου και όπου σπίτι βρίσκεται.

Στο Σαν Αντόνιο, TX, μπορεί να ληφθεί αμέσως μια τυποποιημένη οικοδομική άδεια για προσθήκες κάτω από 1.000 τετραγωνικά πόδια που είναι μια μονή ιστορία. "Για μια προσθήκη κατοικιών μικρότερη από 1.000 τετραγωνικά πόδια, το μόνο που χρειαζόμαστε είναι ένα σχέδιο τοποθεσίας που να δείχνει τις διαστάσεις και τις οπισθοδρομήσεις", λέει ο Jacob Sanchez από το Τμήμα Κτιρίων του Σαν Αντόνιο. Οποιαδήποτε προσθήκη που είναι μεγαλύτερη από 1.000 τετραγωνικά πόδια ή είναι δύο ορόφους ύψος ή περισσότερο απαιτεί μια ανασκόπηση του σχεδίου. «Η αναθεώρηση διαρκεί από 10 έως 15 ημέρες», λέει ο Sanchez. Για μια επιπλέον χρέωση, οι ιδιοκτήτες σπιτιού μπορούν να βάλουν μια βιασύνη στην αναθεώρησή τους, μειώνοντας το χρόνο αναμονής σε περίπου πέντε ημέρες.

Οικοδομικές άδειες σε ιστορικές περιοχές
Για τα κτίρια που βρίσκονται σε μια ιστορική συνοικία - είτε στο Τέξας είτε στη Μασαχουσέτη - η διαδικασία εμπλέκεται πολύ περισσότερο. Πολλοί ιδιοκτήτες σπιτιού θα έλεγαν ότι το πιο δύσκολο κομμάτι για την ανακαίνιση μιας ιστορικής δομής είναι η λήψη της άδειας. Κάθε ιστορική περιοχή έχει τις δικές της κατευθυντήριες γραμμές και διαδικασία για την αναθεώρηση των σχεδίων και την έγκριση των αδειών. Για μερικούς, τα κέντρα έγκρισης για τη δημιουργία μιας προσθήκης που είναι απρόσκοπτη, συνδυάζεται με την αρχική δομή και είναι κατασκευασμένη από παρόμοια υλικά. Στο Rowley, MA, ο David Masher έπρεπε να δείξει πως ο σχεδιασμός και τα υλικά που θα χρησιμοποιούσαν θα συνέκλιναν με την αρχική πρόσοψη του βικτοριανού σπιτιού του του 1890. Ο Μάσερ είχε αναθεωρήσει το έγγραφο της Ιστορικής Περιφερειακής Επιτροπής (HDC) που περιγράφει αποδεκτές και απαράδεκτες πρακτικές και υλικά πριν από την εμφάνισή του στην επιτροπή. "Τους είπαμε ότι είχαμε πλήρη συμμόρφωση με το έγγραφό τους. Αν μη τι άλλο, φέρνουμε το σπίτι πίσω στην αρχική του κατάσταση ", λέει.

Η προσθήκη Masher είναι ορατή από την οδό, η οποία ενεργοποιεί μια αυτόματη επισκόπηση και έγκριση από την ιστορική επιτροπή του Rowley. Ο Masher, ο οποίος είχε προηγουμένως εγκριθεί, ήξερε να είναι έτοιμος. "Πρέπει να ξέρετε πότε θα συναντηθούν και να είστε προετοιμασμένοι", λέει. "Ήρθα με μια πλήρη σειρά σχεδίων με τέσσερις απόψεις. Άφησα τα σχέδια και μια αίτηση για αναθεώρηση τρεις εβδομάδες πριν από τη συνάντηση », λέει. Αυτό έδωσε στο διοικητικό συμβούλιο το χρόνο να εξετάσει τα σχέδια και να προετοιμάσει ερωτήσεις για την παρουσίαση. Με την υπογραφή από την Επαρχιακή Επιτροπή και την έγκριση της Επιτροπής Διατήρησης που εποπτεύει τους υγροτόπους που φθάνουν στην περιουσία του, ο Masher βρισκόταν στο δρόμο του να πάρει όλες τις υπογραφές για την άδεια.

Στο Σαν Αντόνιο, όλες οι προσθήκες σε ιστορικές ιδιοκτησίες εξετάζονται από την Επιτροπή Ιστορικής Ανασκόπησης και Ελέγχου Σχεδιασμού (HDRC). "Βέβαια, θα αναθεωρήσουν μια ορατή προσθήκη με μεγαλύτερο έλεγχο από ένα που βρίσκεται στο πίσω μέρος και κρυμμένο από μπροστά", λέει ο Brian Chandler, ανώτερος σχεδιαστής με το City of San Antonio Historic Preservation Office. Όλες οι αιτήσεις για προσθήκες απαιτούν ένα πλήρες σύνολο σχεδίων με σχεδιαγράμματα, υψόμετρα, σχέδιο τοποθεσίας και σχετικές φωτογραφίες του ακινήτου. "Το HDRC θα εξετάσει τους ακόλουθους παράγοντες: την κλίμακα και τη μάζα σε σχέση με την υπάρχουσα δομή και για την περιοχή συνολικά και υλικά", σύμφωνα με τον Chandler. Ο στόχος είναι να αναμειχθεί η προσθήκη στην υπάρχουσα δομή διατηρώντας παράλληλα την ακεραιότητα της γειτονιάς γύρω της.

Σκοπός των αδειών
Σε όλες τις περιπτώσεις, η πρόθεση είναι η ίδια - ο στόχος της διαδικασίας αδειοδότησης είναι να εξασφαλιστεί η πραγματοποίηση ασφαλών, κατάλληλων και ιστορικά ευαίσθητων προσθηκών στα τοπικά κτίρια. Ο Masher έχει επανειλημμένα κάνει τη διαδικασία και καταλαβαίνει τους στόχους του τοπικού του HDC. "Το θέμα είναι να διατηρήσουμε τον χαρακτήρα της ιστορικής περιοχής μας", λέει, και να διασφαλίσει ότι η υπάρχουσα αρχιτεκτονική φροντίζεται και βελτιώνεται όποτε είναι δυνατόν. Ο Chandler προσθέτει ότι οι νέες προσθήκες και δομές πρέπει να ταιριάζουν στο πλαίσιο του υπάρχοντος χτιστού τοπίου και να επιδεικνύουν μια ορισμένη "συμβατότητα με την υπάρχουσα ιστορική και αρχιτεκτονική ακεραιότητα μιας περιοχής".

Σε αντίθεση με το Rowley HDC, το HDRC του Σαν Αντόνιο εξετάζει τα συγκεκριμένα υλικά που χρησιμοποιούνται για οποιαδήποτε προσθήκη σε μια δομή εντός της ιστορικής περιοχής. Σκοπός είναι να εξακριβωθεί ότι τα επιλεγμένα υλικά θα συμπληρώσουν το υπάρχον κτίριο ενώ θα παραμείνουν διακριτά από την αρχική δομή. "Ενθαρρύνουν τη συμβατότητα του σχεδιασμού και των υλικών χωρίς να αναπαράγουν", λέει ο Chandler. Δεν είναι όλοι οι κωδικοί διατήρησης που απαιτούν μια απρόσκοπτη προσθήκη. Μερικοί, όπως το Σαν Αντόνιο, θέλουν το κτίριο να διαβάσει ως ιστορικό που περιλαμβάνει μεταβάσεις και προσαρμογές. Αυτές οι αλλαγές μπορούν στη συνέχεια να διαβαστούν από τους μεταγενέστερους ιστορικούς που αναθεωρούν το κτίριο για προσαρμογές και αυθεντικότητα.

Χρονοδιάγραμμα υπογραφής
Κάθε δήμος έχει τη δική του σειρά εγκρίσεων για να ακολουθήσει για να αποκτήσει οικοδομική άδεια. Μπορούν να είναι καθημερινά - όπως αποδεικνύουν ότι οι φόροι είναι ενημερωμένοι - ή μπορεί να είναι μια πρόκληση. Για τον Masher, η έγκριση HDC ήταν μόνο μία από τις πολλές υπογραφές που απαιτούνται για την άδεια του. Έπρεπε να έχει αποδείξεις ότι οι πληρωμές για νερό, αποχέτευση, φυσικό αέριο, ηλεκτρικό και φόρο ήταν τρέχουσες, καθώς και εγκρίσεις από την Ιστορική Περιφέρεια και τις Επιτροπές Διατήρησης.

Στο Σαν Αντόνιο, πρόσθετες εγκρίσεις ενδέχεται να προκύψουν από την αρχική παρουσίαση στην Επιτροπή Ιστορικής Ανασκόπησης και Σχεδιασμού. "Περίπου τέσσερις περιπτώσεις από ένα μέσο όρο των 25 έως 30 υποθέσεων σε μια ημερήσια διάταξη θα αποσταλούν σε μία από τις πέντε διαφορετικές επιτροπές HDRC (σημάδι, αρχιτεκτονική, κατεδάφιση, Riverwalk και δημόσια τέχνη) για περαιτέρω ανασκόπηση", λέει ο Chandler. Η επιτροπή μπορεί ακόμη να απαιτήσει επίσκεψη επιτόπου και συνέντευξη με τον αιτούντα πριν από την εμφάνιση επιστροφής στην επόμενη συνεδρίαση.