Αγορά και πώληση σπιτιών

Δημιουργία οικονομικά προσιτή στέγαση


Από τον Δεύτερο Παγκόσμιο Πόλεμο, η ομοσπονδιακή κυβέρνηση έχει πάρει το χέρι της για την προώθηση και στήριξη οικονομικά προσιτών κατοικιών μέσω λογαριασμών GI και χρηματοδότησης χαμηλού ενδιαφέροντος. Αυτές οι πολιτικές και οι επιδοτήσεις ήταν πολύ αποτελεσματικές για να βοηθήσουν την επιστροφή των γεωγραφικών ενδείξεων και των άλλων πρώην αγοραστών να μπουν στα πρώτα σπίτια τους. Όμως, με την ταχεία οικονομική ανάπτυξη και το Baby Boom, οι παραδοσιακές ομοσπονδιακές επιδοτήσεις από μόνα τους δεν μπόρεσαν να συμβαδίσουν με το αυξανόμενο χάσμα οικονομικής προσιτότητας. Οι οικογένειες χρειάζονται ασφαλή και αξιοπρεπή μέρη για να ζήσουν. Οι κοινότητες χρειάζονται επαρκή προσφορά στέγης σε όλα τα επίπεδα τιμών και οι επιχειρήσεις χρειάζονται στέγη που είναι προσιτές για το εργατικό τους δυναμικό.

Προσιτό Αγορά
Η ομοσπονδιακή κυβέρνηση ορίζει την προσιτή τιμή κατοικίας ως κόστος στέγασης που δεν υπερβαίνει το 30% του εισοδήματος των νοικοκυριών. Τα έξοδα στέγασης ορίζονται ως ενοίκιο ή αρχή, τόκοι, φόροι και ασφάλειες σε συνδυασμό (PITI). Αν υποθέσουμε ότι πραγματοποιείτε το μέσο εισόδημα του 2002 ύψους $ 43.318 (Απογραφή των ΗΠΑ), θα δαπανούσατε όχι περισσότερο από 1.083 δολάρια το μήνα για έξοδα στέγασης. Τώρα, εάν υποθέσουμε επίσης ότι αγοράζετε ένα σπίτι στη μέση τιμή του $ 158,300 (Εθνική Ένωση Realtors) το 2002, θα πρέπει να καταβάλετε μια προκαταβολή ύψους 28.890 δολαρίων για την αγορά αυτού του σπιτιού και να πληροίτε ακόμα τον ορισμό της "προσιτής . "Φυσικά, υπάρχουν άλλοι παράγοντες που επηρεάζουν αυτή τη συμφωνία, συμπεριλαμβανομένου του επιτοκίου υποθηκών, του όρου (διάρκεια) του δανείου, των σημείων και του κόστους κλεισίματος. Αλλάξτε οποιονδήποτε από αυτούς τους παράγοντες και η προκαταβολή σας ή οι μηνιαίες πληρωμές θα μπορούσαν να αυξηθούν ή να μειωθούν. Και όταν υπολογίζετε τα σημεία και τα έξοδα κλεισίματος, η συνολική ταμειακή σας δαπάνη κατά το κλείσιμο θα είναι πάνω από $ 33.000! Με τον ορισμό της κυβέρνησης, αυτό το σπίτι μπορεί να είναι οικονομικά προσιτό για το δικό του, αλλά με αυτό το πολύ μετρητά που απαιτούνται μπροστά, θα ήταν προσιτή για εσάς να αγοράσετε;

Προσιτό στο Build
Ένας σημαντικός παράγοντας στην οικονομική προσιτότητα είναι το κόστος για την κατασκευή κατοικιών. Οι οικοδόμοι συχνά ισχυρίζονται - και οι κυβερνητικές στατιστικές υποστηρίζουν αυτές τις αξιώσεις - ότι το κτίριο του σπιτιού οδηγεί παραδοσιακά το έθνος από την ύφεση. Δεν είναι περίεργο όταν θεωρείτε ότι το κτίριο του σπιτιού ωφελεί όχι μόνο τα επαγγέλματα αλλά και την κατασκευή, τις επαγγελματικές υπηρεσίες και ακόμη και τη μεταφορά. Αλλά η ζήτηση νέων κατοικιών μπορεί να προκαλέσει έλλειψη εργασίας και υλικών. Οι καθυστερήσεις λόγω των καιρικών συνθηκών ή των προβλημάτων αδειών προσθέτουν επιπλέον κόστος και οι δαπάνες αυτές μεταφέρονται στον αγοραστή. Οι οικοδόμοι νέων κατοικιών λειτουργούν συνήθως σε σχετικά μικρά περιθώρια κέρδους 5% έως 10%, οπότε ακόμη και μια μικρή αύξηση του κόστους μπορεί να μειώσει δραστικά τα κέρδη ενός οικοδόμου και να αυξήσει το κόστος στέγασης στους αγοραστές.

Ένας έμπειρος οικοδόμος μπορεί να βοηθήσει τον homebuyer να διατηρήσει το κόστος κάτω από προσεκτικό σχεδιασμό και επιλογή υλικού. Αυτή η διαδικασία ονομάζεται «μηχανική αξίας» και, ως αγοραστής, είναι προς το συμφέρον σας να βρείτε έναν οικοδόμο ο οποίος το κατανοεί πλήρως. Αλλά ενώ η οικοδομική βιομηχανία ωφελεί σίγουρα τις καινοτομίες στα υλικά και τις μεθόδους, ο ανεξάρτητος οικοδόμος δεν είναι γενικά σε θέση να έχει μεγάλη επίδραση στη συνολική οικονομική προσιτότητα των κατοικιών. Σκεφτείτε έτσι: Ένα αρχοντικό αξίας 750.000 δολαρίων, στον πυρήνα του, είναι χτισμένο με ουσιαστικά τα ίδια υλικά με ένα ράγκο των 125.000 δολαρίων, τριών υπνοδωματίων. Δεν είναι μόνο τα τελειώματα που κάνουν για το φουσκωμένο τιμολόγιο.

Φέρνοντας τα έξοδα στέγασης κάτω
Ένας από τους βασικούς τρόπους για να επιτευχθεί οικονομική προσιτότητα είναι η αύξηση της πυκνότητας κατοικιών. Οι κανονισμοί χρήσης γης σε ομοσπονδιακό, κρατικό και τοπικό επίπεδο μπορούν να έχουν τεράστιο αντίκτυπο στην οικονομική προσιτότητα των κατοικιών. Οι κανονισμοί υγροτόπων, για παράδειγμα, λαμβάνουν μεγάλες εκτάσεις γης από την αγορά κατοικίας, μειώνοντας την προσφορά. Οι τοπικοί κανόνες χωροταξικού σχεδιασμού που απαιτούν οικόπεδα πέντε στρεμμάτων για κάθε μονοκατοικία προσθέτουν επίσης πίεση στην προσφορά γης. Υπάρχουν ορισμένες σταθερές δαπάνες για την ανάπτυξη οποιουδήποτε αγροτεμαχίου, συμπεριλαμβανομένου του χωροταξικού σχεδιασμού και των αδειών, των οδών, της ηλεκτρικής ενέργειας, του υπονόμου και του νερού. Όλα αυτά τα κόστη πρέπει να συμπεριληφθούν στην τιμή πώλησης της στέγης που είναι χτισμένη στο αγροτεμάχιο. Εάν η τοποθέτηση ζωνών ή άλλοι κανονισμοί περιορίζουν το αγροτεμάχιο στην κατασκευή ενός σπιτιού, όλα αυτά τα έξοδα ανάπτυξης θα πρέπει να βαρύνουν το συγκεκριμένο σπίτι, καθιστώντας την τιμή υψηλότερη. Εάν οι κανονισμοί ρύθμισης των ζωνών επιτρέπουν υψηλότερη πυκνότητα στέγασης - περισσότερες κατοικίες ανά αγροτεμάχιο - ο οικοδόμος μπορεί να κατανείμει το κόστος ανάπτυξης της γης σε όλες τις οικιστικές μονάδες, οπότε το ίδιο σπίτι θα κόστιζε πραγματικά λιγότερο για την κατασκευή και την αγορά.

Πολιτική στέγασης για οικονομική προσιτότητα
Οι τοπικές κυβερνήσεις συνήθως εισέρχονται όταν μια έλλειψη προσιτών κατοικιών αρχίζει να βλάπτει τη ζωτικότητα της κοινότητας. Σε πολλές περιοχές της χώρας, βασικοί εργαζόμενοι όπως η αστυνομία, οι πυροσβέστες, οι ιατροί και οι εκπαιδευτικοί δεν μπορούν να αντέξουν οικονομικά να ζήσουν στις κοινότητες στις οποίες εργάζονται. Ορισμένοι δήμοι προσφέρουν τώρα επιδοτήσεις και άλλα κίνητρα για να κλείσουν το χάσμα οικονομικής προσιτότητας και να προσελκύσουν τους εργαζομένους πιο κοντά στις θέσεις εργασίας τους. Άλλα μέτρα που εφαρμόζονται από τις τοπικές και τις κρατικές κυβερνήσεις περιλαμβάνουν τις εντολές οικονομικής προσιτότητας σε κατοικίες και τα διατάγματα χωροταξικής ενσωμάτωσης.

Στη Μασαχουσέτη, για παράδειγμα, ο νόμος 40Β είναι ένα κρατικό καταστατικό που απαιτεί από κάθε δήμο στο κράτος να έχει μια πολιτική στέγασης με στόχο να έχει τουλάχιστον 10 τοις εκατό του οικιακού του αποθέματος προσιτό σε ανθρώπους που κερδίζουν 80 τοις εκατό ή λιγότερο από το μεσαίο εισόδημα της περιοχής (AMI). Τέτοια μέτρα ενδέχεται να απαιτούν από τους κατασκευαστές να αυξήσουν την πυκνότητα των κατοικιών για την αποτελεσματικότερη χρήση της διαθέσιμης γης. Ορισμένοι κανόνες απαιτούν από τους προγραμματιστές να κάνουν ένα ορισμένο ποσοστό των σπιτιών που χτίζουν οικονομικά. Ο νόμος 40Β ήταν ένα από τα πρώτα τέτοιου είδους καταστατικά στη χώρα και ήταν μερικώς υπεύθυνος για τη δημιουργία περίπου 18.000 μονάδων κατοικιών που πληρούν αυτό το επίπεδο οικονομικής προσιτότητας. Ο Maine ακολούθησε το παράδειγμα με παρόμοιο νόμο. Σήμερα υπάρχει ένας αυξανόμενος κατάλογος κρατών, σε κάθε περιοχή της χώρας, με υπάρχουσα ή εκκρεμούσα νομοθεσία που προωθεί ή / και δίνει εντολή για οικονομική προσιτότητα.

Υπάρχουν επίσης ορισμένες μη κερδοσκοπικές οργανώσεις και προγράμματα που αφορούν συγκεκριμένα την προσιτή τιμή κατοικίας. Οι κοινοτικές χερσαίες εταιρείες (CLT), για παράδειγμα, είναι συνήθως ιδιωτικές, μη κερδοσκοπικές οντότητες που εξασφαλίζουν επιχορηγήσεις και δωρεές για την αγορά γης και κατοικιών για μακροπρόθεσμη οικονομική προσιτότητα. Οι περισσότεροι CLT πωλούν τα σπίτια, αλλά κατέχουν τη γη "σε εμπιστοσύνη" μέσω μακροχρόνιων εκχωρήσεων γης στον ιδιοκτήτη του σπιτιού. Οι περισσότερες μισθώσεις του CLT απαιτούν κάποιου είδους περιορισμό της συμμετοχής, έτσι ώστε όταν πωλείται το σπίτι, θα παραμείνει προσιτή στον επόμενο αγοραστή. Άλλες οργανώσεις περιλαμβάνουν το Habitat for Humanity, το NeighborWorks, τις κρατικές υπηρεσίες χρηματοδότησης κατοικιών και τις τοπικές αρχές στέγασης. Ένα σχετικά νέο ομοσπονδιακό πρόγραμμα, το οποίο διαχειρίζεται μέσω τοπικών στεγαστικών αρχών, επιτρέπει στους κατάλληλους ενοικιαστές να χρησιμοποιούν τα κουπόνια στέγης του Τμήματος 8 για να αγοράσουν ένα σπίτι. Οι τοπικές τράπεζες και οι ενυπόθηκοι δανειστές έχουν συχνά τις τελευταίες πληροφορίες σχετικά με τα προγράμματα δανείων για τους πρώτους αγοραστές.

Μελέτη περίπτωσης: Κοινοτικές Ομοσπονδιακές Γήπεδα Εξοικονόμηση Κατοικίας
Η πόλη Burlington, μια πόλη περίπου 40.000, είναι η μεγαλύτερη πόλη του Βερμόντ. Παρά τη σταθερή οικονομία και τη γοητεία των μικρών πόλεων, το Burlington έχει το μερίδιό του σε μεγάλα προβλήματα πόλης: υψηλά ενοίκια, απουσιάζοντας ιδιοκτήτες, γηράσκοντα στεγαστικά δάνεια και μισθοί που υστερούν πίσω από το αυξανόμενο κόστος στέγασης. Το 1984 οι ηγέτες των πόλεων και οι σύμβουλοι στέγασης ίδρυσαν το Κοινοτικό Land Land Burlington (BCLT), το πρώτο CLT που χρηματοδοτήθηκε από τους δήμους. Σήμερα είναι η μεγαλύτερη CLT στις Η.Π.Α. με πάνω από 2.500 μέλη.

Μια CLT είναι μια δημοκρατικά ελεγχόμενη κοινοτική οργάνωση που αποκτά γήπεδα και κτίρια και κατέχει τη γη σε εμπιστοσύνη για το καλό της μεγαλύτερης κοινότητας. Από την άποψη της προσιτής στέγης, αυτό το μοντέλο απομακρύνει το κόστος της γης από την εξίσωση κόστους-στέγασης, κάνοντας έτσι το σπίτι πολύ πιο προσιτό. Επιπλέον, η εμπιστοσύνη γης παρέχει μια μακροπρόθεσμη (συνήθως 99 ετών), ανανεώσιμη μίσθωση στον ιδιοκτήτη σπιτιού. Σε αντάλλαγμα, οι αγοραστές κατοικιών συμφωνούν να περιορίσουν την τιμή της κατοικίας αν και όταν αποφασίσουν να την πουλήσουν. Σε πολλές περιπτώσεις, η CLT παίρνει την πρώτη επιλογή για να αγοράσει πίσω το σπίτι σε τιμή που καθορίζεται από φόρμουλα. Οι ιδιοκτήτες σπιτιού αποκτούν λιγότερη ισότητα από την πώληση, αλλά αυτός ο περιορισμός εξασφαλίζει ότι το σπίτι θα είναι οικονομικά προσιτό για τον επόμενο αγοραστή.

Κατά μέσο όρο, ένα σπίτι BCLT για πρώτη φορά είναι οικονομικά προσιτό σε άτομα στο 62% του μέσου εισοδήματος της περιοχής. Κατά τη μεταπώληση, η μέση κατοικία BCLT είναι προσιτή σε ανθρώπους που κερδίζουν το 57% της AMI, αλλά η πώληση φέρνει στους ιδιοκτήτες ένα καθαρό κέρδος μετοχικού κεφαλαίου άνω των $ 6.000.

Ο περιορισμός της ισότητας μπορεί να ήταν μια ριζοσπαστική ιδέα πριν από 20 χρόνια, αλλά το μοντέλο έχει αρχίσει να κυριαρχεί. Όταν το Burlington Community Land Trust ιδρύθηκε το 1984, υπήρχαν μόνο λίγες CLT. Σήμερα υπάρχουν πάνω από 160 σε 34 πολιτείες και άλλες σε Καναδά και το Ηνωμένο Βασίλειο.