Αγορά και πώληση σπιτιών

Τι πρέπει να εξετάσετε πριν αγοράσετε ένα αποκλεισμένο σπίτι


Με σχεδόν το ένα τρίτο των πωλήσεων κατοικιών σε αυτή τη χώρα που αποτελείται από ακίνητα σε κάποιο στάδιο αποκλεισμού το τελευταίο τρίμηνο, η αγορά ενός αποκλεισμένου σπιτιού είναι ένας πολύ καλός τρόπος για να πάρετε μια καταπληκτική προσφορά σε ένα σπίτι. Αλλά τα αποκλεισμένα σπίτια που έχουν εγκαταλειφθεί ή παραμεληθεί για μήνες - ή και χρόνια - συχνά έρχονται με κρυφό κόστος που μπορεί να μετατρέψει αυτή την συμφωνία σε ένα pit pit. Εδώ, μια ομάδα εμπειρογνωμόνων προσφέρει τις κορυφαίες συμβουλές τους για τα βήματα που πρέπει να ακολουθήσετε αν είστε στην αγορά για ένα αποκλεισμένο σπίτι.

1. Επενδύστε σε εγχώρια επιθεώρηση. "Για περίπου $ 300- $ 400 δολάρια, ένας επιθεωρητής σπιτιών μπορεί να παράσχει μια πλήρη έκθεση σχετικά με τη δομή, τα μηχανικά και τα βασικά συστατικά του σπιτιού και της ιδιοκτησίας", λέει ο Greg Herb, αδειούχος κτηματομεσίτης και ιδιοκτήτης της Herb Real Estate στο Boyertown της Πενσυλβανίας. Ο Charles Gifford, ένας εγκεκριμένος ελεγκτής σπιτιού και ιδιοκτήτης της Amerispec στο Τζάκσονβιλ, Φλόριντα, συμφωνεί, προσθέτοντας ότι μια επιθεώρηση στο σπίτι από έναν εγκεκριμένο οικιακό επιθεωρητή θα σας δώσει μια καλύτερη εικόνα για το τι αγοράζετε και θα σας παράσχει το πλαίσιο για να δώσετε προτεραιότητα επισκευές - ή να απομακρύνεστε, αν είναι υπερβολικό να χειριστείτε. "

2. Αναζητήστε πληροφορίες σχετικά με το ιστορικό του σπιτιού. Πολλά κράτη απαιτούν από τους πωλητές ακινήτων να συμπληρώνουν μια δήλωση κοινοποίησης περιουσιακών στοιχείων του πωλητή (SPDS) ως μέρος οποιασδήποτε συναλλαγής. "Το SPDS τυπικά αποκαλύπτει οποιαδήποτε γνωστά ελαττώματα υλικών που σχετίζονται με το ακίνητο και παρέχει στον αγοραστή μια ιστορική προοπτική του σπιτιού, τη συντήρησή του, καθώς και οποιεσδήποτε επισκευές ή προσθήκες που πραγματοποιήθηκαν υπό την προηγούμενη ιδιοκτησία", λέει ο Herb. Συχνά, ωστόσο, αυτές οι δηλώσεις έχουν ορισμένους αποκλεισμούς, όπως όταν ένα σπίτι μεταφέρεται μεταξύ συζύγου και συζύγου. Ένας άλλος συνηθισμένος αποκλεισμός είναι όταν κάποιος τρίτος πωλητής, όπως μια τράπεζα ή ένα ίδρυμα δανεισμού, κατέχει το ακίνητο ως αποτέλεσμα αποκλεισμού. «Όταν αγοράζετε ένα ακίνητο αποκλεισμού από μια τράπεζα που δεν ήταν ποτέ στο σπίτι, χάνετε την ιστορική προοπτική ως αγοραστή», λέει ο Herb, ο οποίος προσθέτει ότι μια επιθεώρηση στο σπίτι μπορεί να σας βοηθήσει να μάθετε για τις αλλαγές που μπορεί να έχουν συμβεί κατά τη διάρκεια της ζωής η ιδιοκτησία.

3. Αποστεροποιήστε το σπίτι. Σύμφωνα με τον Gifford, ο οποίος είναι επίσης μέλος της Αμερικανικής Εταιρείας Εγχώριων Επιθεωρητών (ASHI), αν σχεδιάζετε να αγοράσετε ένα σπίτι που έχει παραμείνει κενό για αρκετούς μήνες, "το πρώτο πράγμα που πρέπει να κάνετε είναι:" Είναι ενεργοποιημένα τα βοηθητικά προγράμματα; «Σε αποκλεισμένα σπίτια σε πολλά μέρη της χώρας,« το νερό είναι εκτός λειτουργίας, οι παγίδες είναι γεμάτες με φιλικές προς το περιβάλλον αντιψυκτικές ουσίες και οι γραμμές νερού μπορούν να συμπιέζονται με αέρα ή να εκτοξευθούν και να αποστραγγίζονται », για να διατηρήσουν τους σωλήνες από το πάγωμα και σπάσιμο, εξηγεί ο Gifford. Πριν από την επιθεώρηση στο σπίτι, οι γραμμές θα πρέπει να ελέγχονται υπό πίεση και να ενεργοποιούνται. Και, σύμφωνα με τον Gifford, ίσως χρειαστείτε έναν εξουσιοδοτημένο ηλεκτρολόγο να πραγματοποιήσει έλεγχο ασφαλείας στην ηλεκτρική ενέργεια του ακινήτου πριν αποκατασταθεί η ηλεκτρική ενέργεια. "Κάθε δήμος έχει τους δικούς του κανόνες", λέει, και οι αγοραστές έξω από την πόλη μπορεί να χρειαστεί να πληρώσουν ένα τέλος για να ενεργοποιήσουν την εξουσία και τα πράγματα μπορούν να πάρουν περίπλοκα εάν υπάρχουν τρεις ή τέσσερις επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας για να καλέσετε πριν να πάρετε τα πάντα λειτουργικός. Ένας καλός κτηματομεσίτης θα πρέπει να είναι σε θέση να σας παρέχει παραπομπές. "

4. Ελέγξτε τα προβλήματα υδραυλικών εγκαταστάσεων. Τα πιο καταστροφικά προβλήματα σε εγκαταλελειμμένα ή αποκλεισμένα σπίτια συχνά προκαλούνται από σπασμένα σωληνώσεις υδραυλικών εγκαταστάσεων ή διαρροές. "Μερικές φορές, όταν σκάβετε κάτω από την επιφάνεια ενός διαρκούς λεκάνης τουαλέτας που έχει επισκευαστεί, θα διαπιστώσετε ότι όχι μόνο πρέπει να αντικαταστήσετε την καμπύλη μολύβδου, αλλά και ολόκληρους ορόφους, δοκούς δαπέδου και γυψοσανίδας που έχει εκσκαφεί ή περιέχει καλούπι", λέει Ο Matthew Barnett, εγκεκριμένος ελεγκτής σπιτιού και ιδιοκτήτης των ακριβών κτιριακών επιθεωρητών του Μπρούκλιν, της Νέας Υόρκης. Ένα μέλος ASHI, Barnett λέει ότι ο έλεγχος ενός προβλήματος μούχλας μπορεί να κοστίσει οπουδήποτε από μερικές εκατοντάδες δολάρια σε $ 20.000 - $ 30.000 ή και περισσότερα για την επισκευή και την αντικατάσταση ολόκληρων ορόφων και τοίχων από γύψο ή γυψοσανίδα.

5. Διερευνήστε μηχανικά συστήματα, συστήματα θέρμανσης νερού και ηλεκτρικά συστήματα. "Σε εγκαταλελειμμένα σπίτια με συστήματα εξαναγκασμένου αέρα, βρωμιές και συντρίμμια και ακόμη και μικρά ζώα συσσωρεύονται στην εργασία αγωγών", λέει ο Barnett, "και εάν η υγρασία ήταν γύρω από λέβητες ή κλιβάνους για μεγάλες χρονικές περιόδους, οι εναλλάκτες θερμότητας μπορούν να διαβρωθούν και εσείς «θα πρέπει να τα αντικαταστήσετε εντελώς». Αυτό μπορεί να κοστίσει μεταξύ $ 3.000 - $ 5.000, λέει, ανάλογα με το είδος του συστήματος που θα χρειαστείτε. "Ορισμένες επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας δεν θα ανάψουν το φωτεινό σήμα των συστημάτων αερίου, εάν τα φίλτρα είναι βρώμικα για πυρασφάλεια", προσθέτει ο Andrea Johnson, μεσίτης ακίνητης περιουσίας με έδρα το Portland, με έδρα το Όρεγκον και ιδρυτικό μέλος και συνεργάτης των εταίρων της US REO. Αυτό σημαίνει ότι θα πρέπει να αναλάβετε τα έξοδα καθαρισμού για να ελέγξετε αν είναι λειτουργικά.

6. Αναζητήστε σημάδια αναβολής της συντήρησης. "Όταν οι ιδιοκτήτες απλώς παραιτηθούν και σταματήσουν να φροντίζουν το σπίτι τους, θα υπάρξουν πολλά προβλήματα συντήρησης, όπως η ανάγκη για καθαρισμό των υδρορροών, καθαρό απόβλητο από τη στέγη, περικοπή της υπερβολικής βλάστησης και κεραμίδι / σφραγίδα κεραμιδιών σε ντους και μπανιέρες , "Λέει ο Gifford, ο οποίος προσθέτει ότι σε ορισμένες δυσχερείς περιοχές δεν είναι ασυνήθιστο να διαπιστώσουμε ότι οι συσκευές, οι μονάδες συμπύκνωσης και τα φωτιστικά οροφής έχουν αφαιρεθεί εντελώς. Σύμφωνα με τον Barnett, "οι φτηνές επισκευές, όπως η χρήση καλουπιού αγωγών ή στόκου υδραυλικού πάνω σε διαρροή σωλήνα ή μη επαγγελματική καλωδίωση ανεμιστήρα" μπορούν επίσης να οδηγήσουν σε βαθύτερα προβλήματα, όπως μούχλα ή πυρκαγιές, που μπορεί να απαιτούν δαπανηρές διορθώσεις στη γραμμή.

7. Ελέγξτε για ρωγμές θεμελίωσης, στέγη, διαρροές και άλλες εξωτερικές ζημιές. "Έχουμε την τάση να βλέπουμε όλες τις κακές στέγες, τα δομικά προβλήματα, τις ζημιές στο νερό και άλλα αντικείμενα επισκευής μεγάλων εισιτηρίων", λέει ο Gifford. "Σε ξηρά κλίματα, όπως το Τέξας, τα θεμέλια των σπιτιών πρέπει να ποτίζονται ή μπορούν να σπάσουν και να καταστρέψουν το σπίτι", προσθέτει ο Johnson. Για ένα σπίτι με πισίνα, η Barnett συνιστά να επικοινωνήσετε με μια υπηρεσία πισίνας για να βεβαιωθείτε ότι οι υπόγειες σωληνώσεις και ο εξοπλισμός δεν είναι ραγισμένοι ή φραγμένοι. "Μια κανονική επιθεώρηση σπιτιών θα καλύψει τη γενική κατάσταση της άντλησης και φιλτραρίσματος, της περιοχής αίθριο, την αντιμετώπιση πέτρες, και skimmers, αλλά μια υπηρεσία πισίνα μπορεί να προσπαθήσει να πάρει το σύστημα σε λειτουργία και να δούμε εάν υπάρχει οποιαδήποτε σημαντική ζημιά στον εξοπλισμό", αυτός λέει. Εάν υπάρχει κάποιο πρόβλημα, ο ιδιοκτήτης μπορεί να σας δώσει πίστωση για να το επαναλάβει να λειτουργεί σωστά.

8. Διεξαγωγή ενός πεδίου αποχέτευσης. Ειδικά για τα σπίτια ηλικίας άνω των 20 ετών, ο Johnson προτείνει την επένδυση σε επιθεώρηση αποχέτευσης. "Οι γραμμές μπορούν να σπάσουν από τις ρίζες των δέντρων", λέει, "ή μπορεί να μην είναι σωστά συνδεδεμένες με τα δημόσια συστήματα." Οι γραμμές μπορεί επίσης να σβήνουν, να φράζουν ή να καταστρέφονται. Μια εταιρεία υδραυλικών μπορεί να φίδι μια βιντεοκάμερα μέσω της γραμμής για να καθορίσει την κατάστασή της.

9. Επίλυση οποιωνδήποτε εμπράγματων δικαιωμάτων. "Πολλοί δήμοι έχουν κανονισμούς σχετικά με τη διατήρηση των ακινήτων", λέει ο Herb. "Εάν μια τράπεζα διαθέτει ιδιοκτησία, θα διατηρήσει γενικά ένα χρονοδιάγραμμα κοπής του χλοοτάπητα, αλλά αν δεν το κάνει αυτό, ο δήμος μπορεί να τοποθετήσει ασφάλεια στο ακίνητο εάν πρέπει να έρθει και να διατηρήσει το ίδιο το γκαζόν", λέει. "Οποιοσδήποτε άλλος δεσμός μπορεί να έχει τοποθετηθεί στην ιδιοκτησία από απλήρωτους εργολάβους, επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας, ενώσεις ιδιοκτητών σπιτιού και τα παρόμοια", λέει ο Johnson. Πριν από το κλείσιμο ενός ακινήτου, θα πρέπει να βεβαιωθείτε ότι όλες οι εμπράγματες ασφάλειες έχουν διερευνηθεί διεξοδικά από εσάς και έναν αξιωματικό τίτλου και να αποκατασταθούν πριν ο τίτλος μπορεί να μεταφερθεί από τον προηγούμενο ιδιοκτήτη σε εσάς.

10. Επανατοποθετήστε ξανά όλες τις κλειδαριές. "Πολλά σπίτια βρίσκονται σε ένα κύριο σύστημα κλειδιού", λέει ο Johson. "Αυτό σημαίνει ότι πολλοί μεσίτες, εργολάβοι, εκτιμητές και άλλοι άνθρωποι θα μπορούσαν να έχουν αυτό το κλειδί." Εάν αγοράσετε ένα αποκλεισμένο σπίτι, συμβουλεύει να προστατεύσετε τον εαυτό σας και την ιδιοκτησία σας εγκαθιστώντας άμεσα νέες κλειδαριές με νέα κλειδιά πριν προχωρήσετε.

Σχετικά με τον συγγραφέα: Ο Jean Nayar είναι αδειούχος κτηματομεσίτης με το Bond New York και συγγραφέας πολλών βιβλίων σχετικών με τη διακόσμηση και το σχεδιασμό, όπως το έργο Happy Home (Filipacchi Publishing), το οποίο κυκλοφόρησε τον Ιούνιο.