Διαχείριση της Κατασκευής

Όντας ο δικός σας Γενικός Ανάδοχος


Δεν υπάρχει μυστήριο να είσαι γενικός εργολάβος, αν και απαιτούνται κάποιες δεξιότητες με τους ανθρώπους, τα οικονομικά και τη γενική καλή λογική. Για κάποιον που δεν το έχει κάνει ποτέ, είναι απαραίτητη η προθυμία να θέσει ερωτήσεις, μερικές από τις οποίες μπορεί να φαίνονται στοιχειώδεις ή ακόμα και ανόητες. Και μια εξουσία για την επίλυση προβλημάτων είναι σίγουρα χρήσιμη. Δεν θα πρότεινα κάποιος αρχάριος να ενεργεί ως δικός του εργολάβος εάν η δουλειά είναι μεγάλη - πείτε μου ένα νέο σπίτι ή μια μεγάλη προσθήκη - αλλά μια εσωτερική αναδιαμόρφωση μέτριου μεγέθους μπορεί να είναι αρκετά διαχειρίσιμη.

Ωστόσο, αυτό εξακολουθεί να προκαλεί την πραγματική ερώτηση: Δεν είναι Μπορώ να το κάνω? Του Πρέπει να το κάνω;

Το καλύτερο επιχείρημα για την προσπάθειά σας να είστε ο δικός σας ανάδοχος είναι η πληρωμή. Οι μεταφορείς είναι τελικά στην επιχείρηση για να κερδίσουν, προσθέτοντας 20 ή 30 τοις εκατό στο κόστος των υλικών και της εργασίας, καθώς το κέρδος είναι απόλυτα λογικό.

Αν είστε δικό σας GC, δεν χρειάζεται να πληρώσετε κανένα ποσοστό.

Από την άλλη πλευρά, υπάρχουν επιχειρήματα για να μην είστε ο δικός σας ανάδοχος. Για παράδειγμα, εάν δεν είστε ικανοποιημένοι με το τελικό προϊόν, δεν μπορείτε να παραπονεθείτε στο GC ότι η δουλειά δεν είναι αρκετά καλή και να αρνηθεί να κάνει την τελευταία πληρωμή. Θα μιλούσες στον εαυτό σου επειδή είσαι ο γενικός εργολάβος.

Αυτός μπορεί να είναι ο μεγαλύτερος και μόνος λόγος να μην είναι δικό σας GC. Εάν προσλάβετε κάποιον για να κάνετε τη δουλειά για εσάς και στη συνέχεια κάτι δεν πάει καλά, πιθανότατα δεν θα είναι το πρόβλημά σας επειδή οι GCs πληρώνονται για την επίλυση προβλημάτων και την ολοκλήρωση της εργασίας. Όταν προσλαμβάνετε έναν γενικό εργολάβο, πληρώνετε για την εμπειρία, την ικανότητά του, την ικανότητα να προβλέπετε προβλήματα και, περισσότερο από οτιδήποτε άλλο, για την προθυμία του να αναλάβει την τελική ευθύνη για όλη τη δουλειά. Και θα πάρει τις άδειες, θα προγραμματίσει, και θα χειριστεί τις διαφορές μεταξύ υποθηκών και προμηθευτών.

Έτσι, αν επιλέξετε να κάνετε τη δουλειά του GC, θα έχετε μερικές άγρυπνες νύχτες. Εάν προκύψουν μεγάλα προβλήματα, δεν θα έχετε την ίδια απλή προσφυγή για να καλέσετε τον δικηγόρο σας και να του πείτε: "Sue the damn GC, είναι δικό του λάθος." Το να ενεργείτε ως δικός σας εργολάβος δεν σημαίνει να λυγίζετε σε μια ζώνη εργαλείων και να στρέφετε ένα σφυρί όλη μέρα.

Όντας ο δικός σας ανάδοχος μπορεί να σημαίνει ότι αυξάνετε τις πιθανότητες να φτάσετε ακριβώς αυτό που θέλετε. Η GC κερδίζει χρήματα εκτελώντας κάθε δουλειά απλά και αποτελεσματικά, ώστε να μπορέσουν να προχωρήσουν στην επόμενη. Οι αλλαγές στην πορεία και οι παραλλαγές από τις συνήθεις που κάνουν τη δουλειά να διαρκέσει περισσότερο μπορεί να είναι η αιτία του ερεθισμού και της έλλειψης συνεργασίας από ένα GC. Έτσι, εάν είστε πολύ λεπτομέρεια συνειδητοί και σχεδιάζετε να κοιτάξετε πάνω από τον ώμο του καθενός ούτως ή άλλως, μπορεί να έχει νόημα για σας να είστε δικό σας GC.

Σύμφωνα με έρευνα του 1996 που διεξήχθη από την Ένωση Καταναλωτών, περίπου οι μισοί από τους ερωτηθέντες αναγνώστες χρησιμοποίησαν ένα GC για να επιβλέπουν τις ανακαινίσεις τους. Ο βαθμός αισθητικής ήταν σχεδόν ο ίδιος για εκείνους που έκαναν και εκείνους που δεν το έκαναν. Ίσως ο μέσος αναγνώστης Consumer Reports είναι πιο προσεκτικός και καταλαβαίνω από τον μέσο άνθρωπο ... αλλά ίσως και εσύ.

Τώρα ας μιλήσουμε για τα βασικά στοιχεία της εργασίας.

Πρόσληψη υπεργολάβων
Αυτή θα είναι η δική σας ευθύνη και είναι κρίσιμη, δεδομένου ότι πρόκειται για κυρίες και κύριοι που θα αναδιαμορφώσουν πραγματικά το σπίτι σας για σας. Είναι οι ξυλουργοί, οι υδραυλικοί, οι ηλεκτρολόγοι και άλλοι έμποροι που μεταφράζουν τα σχέδια στους χώρους διαβίωσης. Όπως με κάθε διαχειριστή, η βασική δεξιότητα είναι να βρει το σωστό προσωπικό.

Ο πιο σημαντικός παίκτης θα είναι πιθανώς ο ξυλουργός σας. Είναι ο άνθρωπος που θα διαμορφώσει τη δομή που καθορίζει τους χώρους. Κατασκευάζει το πλαίσιο που θα είναι ο πίνακας για τις ηλεκτρικές καλωδιώσεις, τις σωληνώσεις, τις οπές αερισμού, τις τηλεφωνικές γραμμές και τη μόνωση. Θα επιστρέψει μετά από όλα αυτά που έχουν σκαρφαλώσει και καλύπτουν με τελειωμένες επιφάνειες. Ο ξυλουργός είναι ο κεντρικός παίκτης και πρέπει να μισθωθεί πρώτα.

Ο ξυλουργός θα είναι το κύριο υποσυνείδητό σας, γι 'αυτό ζητήστε βοήθεια για την εύρεση ηλεκτρικού, υδραυλικού ή μαστόρου. Και μην ανησυχείτε πάρα πολύ για το κρονισμό εδώ. Οι περισσότεροι ξυλουργοί μπορούν να υπολογίζονται για να προτείνουν τους ανθρώπους που τους αρέσει να εργάζονται, αλλά λίγοι θα προτείνουν υποβρύχιοι που δεν γνωρίζουν τη δουλειά τους. Ξέρουν ποια είναι τα παιδιά που βλάπτουν το χρονοδιάγραμμα και ποιοι κάνουν αδύναμη δουλειά και κάνουν προβλήματα για όλους τους άλλους. Δεν θέλουν αυτούς τους πονοκεφάλους περισσότερο από εσένα.

Για να βρείτε ξυλουργούς ή υπεργολάβους, ρωτήστε φίλους και γείτονες. Ο Χρυσός Οδηγός αποτελεί επίσης μια καλή πηγή. Μια άλλη επιλογή είναι να επισκεφθείτε εργοτάξια σε κοντινούς κατοικημένους χώρους. Περάστε δεξιά και ζητήστε το ξυλουργό, τον εργολάβο υδραυλικών εγκαταστάσεων ή τον ηλεκτρολόγο. Οι πιθανότητες είναι εξαιρετικές ότι θα έρθετε μακριά με μια επαγγελματική κάρτα, έναν αριθμό τηλεφώνου, ή ενδεχομένως ένα ραντεβού. Μπορείτε να λάβετε ακόμη μια εκτίμηση για τη δουλειά σας αν έχετε τα σχέδια μαζί σας και το αφεντικό έχει μια ώρα για να σκοτώσει.

Μια άλλη καλή πηγή υποθηκών είναι οι εφοδιαστικές κατοικίες. Ρωτήστε σε υδραυλικά, ηλεκτρικά ή πλακάκια καταστήματα που ασχολούνται με τις συναλλαγές. Θα πρέπει να πάρετε μερικά ονόματα. Ρωτήστε άλλα υποσυνείδητα για τα ονόματα των εμπόρων που σέβονται και με τους οποίους έχουν εργαστεί.

Ελέγξτε τις αναφορές κάθε υποκαταστήματος (πελάτες, προμηθευτές, τράπεζες και άλλα). Αποκτήστε αρκετές υποδιαιρέσεις για να υπολογίσετε τις μεγάλες θέσεις εργασίας και τουλάχιστον δύο για τις μικρές θέσεις εργασίας (η ανακατασκευή ενός υπάρχοντος λουτρού που προκαλεί αναδιαμόρφωση είναι μια μικρή δουλειά, υδραυλικά δύο νέα λουτρά, ένα δωμάτιο πλυντηρίων και ένα υδρομασάζ σε μια μεγάλη προσθήκη είναι ένα μεγάλο). Κάνετε την οικιακή εργασία σας στους ανθρώπους που προσλαμβάνετε πριν τους προσλάβετε.

Όταν πρόκειται να ασχοληθεί με υποβρύχια, να έχετε κατά νου ότι οι περισσότεροι από αυτούς προσφέρουν πολλές θέσεις εργασίας και μερικοί αναλαμβάνουν ουσιαστικά κάθε μία από αυτές που προσφέρονται. Τα κακά νέα είναι ότι εσείς, ως εφάπαξ πελάτης, μπορείτε να πάρετε μια θέση στο κατώτατο σημείο της λίστας προτεραιοτήτων τους, πολύ κάτω από τα GC που πρόκειται να χτίζουν πολλά σπίτια στο μέλλον και συνεπώς μπορεί να είναι συνεχείς πελάτες για τους υποβρύχιους ' Υπηρεσίες.

Πρέπει να χαλύβετε τον εαυτό σας για τις απογοητεύσεις και τις προγραμματισμένες παρενοχλήσεις, αλλά, από την άλλη πλευρά, δεν παίρνετε τον κόσμο μόνο του. Τα υποσχέδια σας θα είναι επίσης βασικοί σύμμαχοι για να ολοκληρώσετε τη δουλειά σας. Υπάρχουν όχι μόνο για να φτιάξουν το σπίτι σας, αλλά για να σας βοηθήσουν να το κάνετε. Μπορεί να σας ξεπεράσει να βρείτε την υπερηφάνεια που πολλοί μεμονωμένοι επιχειρηματίες στην οικοδομική επιχείρηση αναλαμβάνουν στο έργο τους. Προσπαθήστε να χρησιμοποιήσετε αυτή την υπερηφάνεια και το πνεύμα προς όφελός σας. Ο καλός προγραμματισμός από τη δική σας πλευρά και η συνεχής επικοινωνία με τα διάφορα subs είναι και τα δύο βασικά.

Πολλά κράτη και δήμοι απαιτούν οι γενικοί εργολάβοι να διαθέτουν άδεια και να ασφαλίζονται σωστά προτού μπορέσουν νομίμως να κρεμάσουν ένα βότσαλο που θα ταυτοποιήσει τους εαυτούς τους ως GC. Ωστόσο, δεν υπάρχουν τέτοιες απαιτήσεις για τον ιδιοκτήτη σπιτιού που ενεργεί ως δικό του GC. Εάν μετά από να το κάνετε μόνοι σας σας αρέσει τόσο πολύ που θέλετε να το κάνετε ξανά για κάποιον άλλο, τότε μπορείτε να μάθετε ποιες είναι οι απαιτήσεις.

ΑΣΦΑΛΙΣΗ
Όταν ενεργείτε ως δικό σας GC, θα χρειαστείτε πολιτική κινδύνου ή πυρκαγιάς ενός οικοδόμου. Στα περισσότερα κράτη, οι τιμές τείνουν να ποικίλλουν μόνο ελαφρώς από εταιρία σε εταιρεία, επειδή συνήθως είναι στενά ρυθμισμένες, αλλά ελέγξτε με τον ασφαλιστικό πράκτορα που χειρίζεται την πολιτική του ιδιοκτήτη σπιτιού σας για να καθορίσει τις απαιτούμενες γραφειοκρατικές εργασίες και το κόστος. Θα θελήσετε να διασφαλίσετε ότι η ασφάλιση θα είναι αποτελεσματική τη στιγμή που θα φτάσουν τα οικοδομικά υλικά ή εάν ο πρώτος εργαζόμενος θα βρεθεί στην περιοχή, όποιο από τα δύο είναι νωρίτερα. Εάν έχετε ένα δάνειο κατασκευής, η τράπεζα θα επιμείνει πιθανώς να έχετε ένα έγκυρο ασφαλιστικό συνδετικό χαρτί στο χέρι τη στιγμή που κλείνετε για το δάνειο. Όταν ολοκληρωθεί η εργασία, μπορείτε να τροποποιήσετε την πολιτική για άλλη μια φορά στην κάλυψη του ιδιοκτήτη του σπιτιού.

Μην λάβετε την απόφαση να είστε ο δικός σας γενικός εργολάβος ελαφρά. Μην αφήσετε τη δυνατότητα εξοικονόμησης ενός σημαντικού ποσού χρήματος να σας τυφλώσει στο ενδεχόμενο επιπλοκών και συγκρούσεων. Μπορεί να διαπιστώσετε μεγάλη ικανοποίηση για τον εαυτό σας, αλλά θα πρέπει να είστε βέβαιοι ότι έχετε τον χρόνο, τις διαπροσωπικές δεξιότητες, τις οργανωτικές ικανότητες και απλά την επιθυμία να παραμείνετε στην πορεία, λίγο τραχύ. Και δεν πρόκειται - κανένα κατασκευαστικό έργο δεν είναι χωρίς τα σκαμπανεβάσματα, τις αποτυχίες και τις απογοητεύσεις του. Για πολλούς ανθρώπους, η σήμανση ενός GC προσθέτει στο πραγματικό κόστος κατασκευής είναι μια δίκαιη τιμή για να πληρώσει για να man-ηλικία της διαδικασίας. Υπάρχει δυνατότητα εξοικονόμησης, αλλά πρέπει επίσης να υπάρξει μια επένδυση από πλευράς χρόνου και δέσμευσής σας. Θα πρέπει να συντονίσετε τις δραστηριότητες των υποβρυχίων, να δημιουργήσετε προγράμματα, να πληρώσετε λογαριασμούς και να εκτελέσετε διάφορες άλλες λειτουργίες. Αλλά υπάρχει και ένας άλλος ρόλος που θα πρέπει να υποθέσετε επίσης.

Ως GC, είστε το άτομο με το σήμα "buck-stops-here" στο γραφείο του. Οι αποφάσεις, μεγάλες και μικρές, είναι δικές σας. Θα υπάρχουν περίπου επαγγελματίες που θα βοηθήσουν να απαντήσουν σε ερωτήσεις και συμβουλές, αλλά τελικά, η δική σας είναι η φωνή της εξουσίας.

Ρωτήστε λοιπόν αν έχετε:

Η ωρα.
Όχι, δεν είναι εργασία πλήρους απασχόλησης. Κατά πάσα πιθανότητα δεν θα χρειαστεί να περάσετε περισσότερες από δύο ώρες την ημέρα κατά τη διάρκεια της κατασκευής. Ωστόσο, πρέπει να είστε σε επαφή με εκπλήξεις και καταστάσεις έκτακτης ανάγκης. Ο χώρος εργασίας σας είναι αρκετά κοντά στο σπίτι σας και το πρόγραμμα σας είναι αρκετά ευέλικτο ώστε να μπορείτε να κάνετε το ταξίδι στο χώρο εργασίας κατά τη διάρκεια των ωρών εργασίας; Τι συμβαίνει με τις ώρες του γεύματος; Είστε προσβάσιμος τηλεφωνικά τις περισσότερες φορές;

Η δέσμευση.
Μην αναλάβετε τη δουλειά του γενικού εργολάβου σε μια ιδιοτροπία. Πιθανώς δεν θα μπορείτε να το παραδώσετε σε κάποιον άλλο, χωρίς να κοστίσετε τον εαυτό σας τα περισσότερα από τα χρήματα (ή περισσότερα) που ελπίζατε να σώσετε.

Η προσωπικότητα.
Εντάξει, τώρα ας μιλήσουμε πραγματικά. Θα πρέπει να είστε διαχειριστής. Αυτό σημαίνει ότι θα πρέπει να είστε σκληροί μερικές φορές με τους υποβρύχιους σας. Ωστόσο, δεν μπορείτε να παρέμβετε στην εργασία τους. Είναι μια λεπτή γραμμή. Έχετε αρκετή υπομονή, κρίσιμη απόσταση και καταλαβαίνω ότι μπορείτε και οι δύο να αφήσετε τους επαγγελματίες να κάνουν τη δουλειά που ξέρουν πώς να κάνουν καλύτερα από ότι ξέρετε ενστικτωδώς πότε πρέπει να μπείτε;