Αγορά και πώληση σπιτιών

Τι είναι το σπίτι μου;


Η στέγαση ήταν μια αρκετά ασφαλής επένδυση - βάζατε τα χρήματά σας και, σε λίγα χρόνια όταν ήρθε η ώρα να πουλήσετε, το σπίτι σας θα αξίζει περισσότερο από ό, τι πληρώσατε για αυτό. Δυστυχώς, πολλοί πωλητές ανακαλύπτουν ότι αυτά τα κέρδη στην εγχώρια δικαιοσύνη που σκέφτηκαν ότι είχαν κερδίσει κατά τη διάρκεια των ετών άνθησης δεν είναι τίποτα περισσότερο από θορυβώδεις αναμνήσεις.

Αυτό δεν ισχύει εντελώς για όλους, όμως: Ακόμη και σε αυτήν την βίαιη αγορά ακινήτων, εξακολουθούν να υπάρχουν περιοχές στις οποίες οι τιμές κατοικιών παραμένουν σταθερές ή και αυξάνονται.

Πώς μπορείτε να ξέρετε πού εσείς (και το σπίτι σας) ταιριάζει; Δεν είναι εύκολη απάντηση. Εδώ είναι έξι συμβουλές για την τιμολόγηση του σπιτιού σας σωστά σε μια ευμετάβλητη αγορά κατοικίας.

Προετοιμαστείτε για έλεγχο πραγματικότητας
Εάν αγοράσατε το σπίτι σας στο ύψος της αγοράς (ή εάν εσείς εξαργυρώσατε τα εγχώρια δικαιώματά σας όταν οι χρόνοι ήταν ξεχαρταρισμένοι), μπορεί να είστε για την έκδοση του πωλητή σοκ αυτοκόλλητο. Οι εμπειρογνώμονες ακίνητης περιουσίας λένε ότι ακόμη και όταν οι ιδιοκτήτες σπιτιών αναγνωρίζουν ότι η αξία των σπιτιών γύρω τους έχει πέσει, συχνά εξακολουθούν να κρατούν παρωχημένες ιδέες για το τι αξίζει η ιδιοκτησία τους. Εάν είστε έτοιμοι να πουλήσετε, ήρθε η ώρα για ένα σοβαρό έλεγχο πραγματικότητας, λέει ο Cincinnati, OH με βάση εκτιμητής ακινήτων Lou Freeman.

Μιλήστε σε περισσότερους από έναν αντιπροσώπους
Όταν οι τιμές μειώνονται και ο όγκος των πωλήσεων έχει επιβραδυνθεί, μπορεί να είναι καιρός να μιλήσετε με τους επαγγελματίες των ακίνητων περιουσιών που συνεργάζονται με τους αγοραστές, τουλάχιστον για τον καθορισμό της σωστής τιμής του σπιτιού σας. Η συνεργασία με έναν Realtor® ο οποίος έχει ένα μεγάλο ρεκόρ ως πωλητής είναι συνήθως το καλύτερο πρώτο βήμα.

"Είναι τόσο σημαντικό να ακούμε τι σκέφτονται οι αγοραστές στη σημερινή αγορά", λέει η Katie Wethman, πιστοποιημένη δημόσια λογιστής και Realtor με έδρα τη McLean, VA. "Πολλοί πράκτορες - ειδικά αυτοί που έχουν την μεγαλύτερη εμπειρία στην επιχείρηση - εργάζονται κυρίως με τους πωλητές και δεν ακούνε ποτέ τις πιο συνηθισμένες αντιρρήσεις αγοραστών." Η Wethman λέει σε αυτήν την αγορά, οι πωλητές μπορεί ακόμη και να συνεργαστούν με κάποιον που είναι κυρίως "Πράκτορας αγοραστή", ή κάποιος που ειδικεύεται στη βοήθεια των αγοραστών να βρουν σπίτια. Λέει ότι έχοντας να σας βοηθήσουν να οργανώσετε το σπίτι σας και να αγοράσετε μπορεί στην πραγματικότητα να σας βοηθήσει να πουλήσετε πιο γρήγορα, αφού γνωρίζουν με ακρίβεια ποια ανατροφοδότηση παίρνουν από τους ανθρώπους που αναζητούν αυτή τη στιγμή.

Ένας άλλος λόγος για να ψωνίσετε γύρω είναι να βεβαιωθείτε ότι εργάζεστε με κάποιον που γνωρίζει όχι μόνο την περιοχή και την αγορά αλλά είναι ρεαλιστική σχετικά με την τρέχουσα κατάσταση των πωλήσεων.

Χρησιμοποιήστε το Comps σας σωστά
Οποιοσδήποτε εμπειρογνώμονας ακινήτων θα σας πει ένα από τα πιο ισχυρά εργαλεία τιμολόγησης που έχει ο καθένας είναι αυτά που ονομάζονται "comps" ή συγκριτικές καταχωρίσεις. Αυτά είναι στατιστικά στοιχεία για πρόσφατα πωλούμενα σπίτια παρόμοια με τα δικά σας, συνήθως σε τοποθεσία, μέγεθος ή / και ανέσεις. Αλλά ενώ οποιοσδήποτε εξουσιοδοτημένος Realtor ή εκτιμητής θα έχει πρόσβαση σε comps, δεν είναι πάντα εύκολο να επιλέξετε τα σωστά ή να τα διαβάσετε σωστά.

Κατ 'αρχάς, βεβαιωθείτε ότι βλέπετε τι έχει πραγματικά πουλήσει και όχι τι οι άνθρωποι με συγκρίσιμες ιδιότητες είναι λίστα τους. "Πολλοί ιδιοκτήτες επικεντρώνονται σε αυτό που οι άλλοι άνθρωποι ζητούν για τα σπίτια τους και όχι αυτό που παίρνουν πραγματικά γι 'αυτούς", λέει ο Wethman. Και όταν αναζητάτε τιμές πώλησης συγκριτικών ιδιοτήτων, δώστε ιδιαίτερη προσοχή στην ημερομηνία κλεισίματος της συμφωνίας. "Ακόμη και αν ένα comp είναι μόλις λίγες μηνών, θα πρέπει να εφαρμόσετε περιφερειακά δεδομένα τάσεων: Εάν η αγορά έχει πέσει πέντε τοις εκατό κατά τους τελευταίους τρεις μήνες, θα πρέπει να πάρετε αυτό το comp από τρεις μήνες πριν και να εφαρμόσετε μια πτώση μεγαλύτερη από πέντε τοις εκατό στην τιμή αυτή. Πάρα πολλοί άνθρωποι τιμολογούνται στην τελευταία πώληση χωρίς αυτή την παρέκταση και καταλήγουν να καταδιώκουν την αγορά προς τα κάτω. "

"Υπάρχει ένα ρητό στην ακίνητη περιουσία ότι δεν μπορείτε να είστε αντικειμενικοί για το σπίτι σας", λέει ο Freeman. "Είναι αλήθεια. Όταν ένας κτηματομεσίτης σας λέει ότι το σπίτι που αγοράσατε πριν από έξι χρόνια για $ 303.500 θα φτάσει μόνο $ 285.000, ίσως να είναι δύσκολο να το πιστέψετε ».

Μερικές φορές οι πωλητές αγνοούν τις συμβουλές των ειδικών επειδή έχουν έναν αριθμό στο μυαλό τους ότι δεν μπορούν να ξεφύγουν από, λέει ο Todd Huettner, εμπορικός και οικιστικός μεσίτης χρηματοδότησης ακινήτων. Αν δεν μπορείτε να περάσετε από αυτόν τον αριθμό και δεν χρειάζεται να πουλήσετε, ίσως είναι καιρός να καθίσετε στην επένδυσή σας και να περιμένετε την τρέχουσα καταιγίδα. Αλλά οι πωλητές που πρέπει να εκποιήσουν την περιουσία τους θα πρέπει να αντιμετωπίσουν κάποιες σκληρές πραγματικότητες.

"Αυτό που πληρώσατε για το σπίτι σας δεν έχει καμία σχέση με την τρέχουσα αξία του", λέει. "Αυτό που πρέπει να βγείτε από το σπίτι δεν έχει καμιά σχέση με την τρέχουσα αξία." Αυτό μπορεί να είναι ένας σκληρός έλεγχος πραγματικότητας όταν θεωρείτε ότι πρέπει να λάβετε ένα συγκεκριμένο ποσό σε δολάρια για την πώληση του σπιτιού σας, πληρώστε την τρέχουσα υποθήκη σας.

Για να προσθέσετε σωστά στην περίπλοκη ανάγνωση των comps, ο Realtor πρέπει να γνωρίζει και να κατανοεί τη μοναδική σας κατάσταση. "Όχι κάθε αγορά μειώνεται," λέει ο Wethman. «Ακόμη και στις φθίνουσες αγορές, υπάρχουν γειτονιές που κάνουν πολύ καλά».

Εξετάστε μια εκτίμηση
Αν ακόμα δεν αισθάνεστε σίγουροι για την ανάλυσή σας για την αξία του σπιτιού σας, αξίζει να κάνετε μια αξιολόγηση, λένε οι ειδικοί.

"Οι περισσότεροι ιδιοκτήτες σπιτιού εξαρτώνται από το Realtor τους για να βοηθήσουν στην τιμολόγηση των ακινήτων τους, και οι Realtors έχουν συνήθως πολλές γνώσεις σχετικά με το τι είναι και τι δεν πωλεί σε κάποια συγκεκριμένη γειτονιά ή σε ένα συγκεκριμένο σημείο τιμών", λέει ο Freeman. "Αλλά το κόστος μιας εκτίμησης από έναν κρατικό κάτοχο άδειας ή πιστοποιημένο εκτιμητή, ο οποίος είναι εξοικειωμένος με τη γειτονιά σας, θα μπορούσε να σας εξοικονομήσει μήνες εκτεταμένου χρόνου μάρκετινγκ και χιλιάδες δολάρια σε κόστος μεταφοράς, βοηθώντας σας να υπολογίσετε το σπίτι σας σωστά από την αρχή".

Βεβαιωθείτε ότι έχετε επιλέξει κάποιον που καταλαβαίνει όχι μόνο την περιοχή σας αλλά το σκοπό σας για να πάρει την εκτίμηση. Θέλετε να επιλέξετε κάποιον που είναι πρόθυμος να σας μιλήσει και να εξηγήσει τα πράγματα, λέει ο Huettner. "Καλέστε τρεις εκτιμητές και πείτε τους τι κάνετε και επιλέξτε εκείνον που είναι πιο πρόθυμος να σας εξηγήσει τα πράγματα και να σας βοηθήσει", λέει. "Αν πουλάτε το σπίτι σας, αξίζει $ 300 έως $ 500 για να έχετε τη δική σας ανεξάρτητη γνώμη για το τι σας αξίζει το σπίτι σας και είναι πολύτιμο για την εκπαίδευσή σας".

Γίνε γείτονας Nosy
Τέλος, μην φοβάστε να προτιμήσετε να μιλήσετε με τους Μεσίτες "ο γειτόνιος". "Ξεκινήστε να πηγαίνετε σε κάθε ανοιχτό σπίτι στη γειτονιά σας για να έχετε μια αίσθηση τιμολόγησης σε σχέση με τα τετράγωνα, το επίπεδο ενημέρωσης κ.ο.κ. , Λέει ο Freeman. "Οι μεσίτες αναμένουν γειτονιά. Μην τους απογοητεύετε ". Ένα πρόσθετο πλεονέκτημα του να είσαι νευρικός: Εάν / όταν το σπίτι πουλάει, θα το μάθεις περισσότερο όταν κοιτάς τα comps.

Ενώ είναι σημαντικό να συνειδητοποιήσετε ότι ο μόνος αριθμός που έχει σημασία είναι η τιμή κλεισίματος, συγκρίνοντας τον κατάλογο με τις τιμές κλεισίματος των κατοικιών στην περιοχή σας, θα σας δώσουμε ένα καλό βαρόμετρο για ποια κατεύθυνση οι τιμές κατευθύνονται και πόσο χρόνο θα περιμένετε να περιμένετε έναν αγοραστή. "Οδηγήστε γύρω από τη γειτονιά σας ή μεταβείτε στο διαδίκτυο στο Zillow.com ή σε άλλους παρόμοιους ιστότοπους και δείτε τα πρόσφατα πωλούμενα σπίτια και τα καταγεγραμμένα σπίτια", λέει ο Huettner. "Απλά θυμηθείτε: Σημασία μόνο οι κλειστές τιμές πώλησης."

Μπορεί να είναι δύσκολο να αποδεχθείτε την αξία του σπιτιού σας σε μια φθίνουσα ή ασταθή αγορά, λέει ο Huettner, αλλά είναι καλύτερο να το αντιμετωπίσετε όταν βάζετε το σπίτι σας στην αγορά, αντί να το αφήσετε να εξασθενίσει για μήνες εάν η τιμή είναι πολύ υψηλή. "Τελικά θα μάθετε την αγοραία αξία του σπιτιού σας", λέει. "Μην περιμένετε να σας δείξει η αγορά όταν τελικά πουλάτε. Αυτό κοστίζει πολύ περισσότερο. "

Ηλεκτρονικά εργαλεία αξιολόγησης της τιμής στο σπίτι
Οι εμπειρογνώμονες για την τιμολόγηση ακίνητης περιουσίας λένε ότι ένα εύκολο πρώτο βήμα για τους ανθρώπους που σκέπτονται να πουλήσουν ή απλώς αναρωτιούνται για την ισότιμη τους αξία είναι να επισκεφτούν τα εργαλεία των τιμών στο σπίτι. Παρόλο που δεν πρέπει να δώσετε μεγάλη έμφαση στις τιμές αυτές, ίσως να είναι καλά σημεία εκκίνησης. Εδώ είναι μερικά ηλεκτρονικά εργαλεία που μπορούν να σας βοηθήσουν να υπολογίσετε την αξία του σπιτιού σας: