Αγορά και πώληση σπιτιών

Βασικά στοιχεία εκτίμησης


Ξέρετε τι πληρώσατε για το σπίτι σας και πόσο κοστίζει το σπίτι δίπλα από το σπίτι. Ξέρεις τι βάλατε σε ανακαινίσεις. Αλλά αυτό που ίσως δεν γνωρίζετε είναι πόσο ένας δανειστής είναι πρόθυμος να χρηματοδοτήσει αν το σπίτι σας είναι προς πώληση, εάν είστε στην αγορά για να αναχρηματοδοτήσετε, ή εάν σκέφτεστε να προσθέσετε ένα πιστωτικό ίδρυμα εγχώριας δικαιοσύνης (HELOC). Εκτιμήσεις μπορούν επίσης να χρησιμοποιηθούν για τη διάσπαση της περιουσίας κατά τη διάρκεια ενός διαζυγίου ή ενός διακανονισμού ακινήτων, για τον προσδιορισμό της αξίας ενός σπιτιού για την απομάκρυνση της ασφάλισης υποθηκών ή για τον καθορισμό μιας φορολογικής αξίας.

Στις συναλλαγές επί ακινήτων, οι εκτιμητές καθορίζουν τη δίκαιη αγοραία αξία μιας περιουσίας, η οποία είναι η πιο πιθανή τιμή για την οποία θα πωλούσε σε ελεύθερη αγορά. Στη συνέχεια, ο δανειστής χρησιμοποιεί αυτές τις πληροφορίες για να καθορίσει πόσα χρήματα δανείζεται έναντι του ακινήτου, είτε πρόκειται για πώληση, είτε για αναχρηματοδότηση είτε για εγχώριο μετοχικό κεφάλαιο. Εάν δεν είστε εξοικειωμένοι με τη διαδικασία αξιολόγησης, βοηθάει να δείτε πώς οι επαγγελματίες φθάνουν στους αριθμούς που βοηθούν τους δανειστές να φτάσουν σε μια φιγούρα. Ας δούμε πώς λειτουργούν.

Τα βασικά
Εφόσον η κυβέρνηση ελέγχει τον τρόπο με τον οποίο διεξάγονται οι εκτιμήσεις, είναι περίεργοι οι κανονισμοί. Κατά κανόνα, κατά την πώληση ενός σπιτιού, ο εκτιμητής προσλαμβάνεται από τον δανειστή και ο δανειστής μεταβιβάζει το κόστος στον αγοραστή, συνήθως στο τέλος αίτησης. Σε μια αναχρηματοδότηση ή κατά την απόκτηση ενός μετοχικού κεφαλαίου, ο ιδιοκτήτης σπιτιού πληρώνει για την εκτίμηση.

Ένας εκτιμητής συγκρίνει την τιμή πώλησης ενός σπιτιού με εκείνη των παρόμοιων κατοικιών που έχουν πρόσφατα πωληθεί στην ίδια περιοχή. Αυτά ονομάζονται συγκρίσιμα. Παρόλο που δεν υπάρχει κανένας κανόνας, όταν ένας δανειστής συμφωνεί να χρηματοδοτήσει μια υποθήκη, θέλει να δει τουλάχιστον τρία συγκρίσιμα στοιχεία. Οι εκτιμητές προσπαθούν να κάνουν μια σύγκριση από μήλο σε μήλο. Για παράδειγμα, ένας εκτιμητής δεν θα αντιτίθετο σε ένα ράντσο των 1.700 τετραγωνικών ποδιών με ένα διώροφο Cape Cod που είναι διπλάσιο από το μέγεθος.

Το κόστος μιας αξιολόγησης ποικίλλει ανάλογα με την περιοχή, αλλά ένας αγοραστής εύλογα αναμένει ότι θα προσθέσει $ 300 έως $ 500 για να κλείσει το κόστος. Ένας ιδιοκτήτης σπιτιού που αναχρηματοδοτεί ή προσθέτει μια δεύτερη υποθήκη μπορεί να κληθεί να πληρώσει το ποσό μπροστά.

Εκτιμήσεις Αξία εκτιμήσεων
Ο John Bredemeyer της Realcorp, μια εταιρεία αξιολόγησης της Omaha, λέει ότι η αξιολόγηση δεν είναι μια ανάλυση της συμφωνηθείσας τιμής πώλησης, αλλά μια άποψη για την αξία της ιδιοκτησίας. "Η τιμή είναι το μέρος στο οποίο ο αγοραστής και ο πωλητής συμφωνούν και μπορεί να είναι το ίδιο με το υψηλότερο ή χαμηλότερο από την αγοραία αξία", λέει. Η εκτίμηση, από την άλλη πλευρά, είναι μια εκτίμηση της πιο πιθανής τιμής που θα έφερνε το ακίνητο κάτω κανονικές συνθήκες της αγοράς και χρησιμοποιείται για να καθορίσει πόσα χρήματα ο ιδιοκτήτης μπορεί να δανειστεί με το σπίτι ως ασφάλεια.

Ένας εκτιμητής ακίνητης περιουσίας επιθεωρεί την ιδιοκτησία, αλλά αυτό το βήμα δεν είναι το ίδιο με μια επιθεώρηση στο σπίτι που ανατέθηκε από έναν αγοραστή. Ένας εκτιμητής εκτιμά την αξία ενός σπιτιού, ενώ ένας επιθεωρητής εξετάζει τη φυσική του κατάσταση. Τόσο ένας εκτιμητής όσο και ένας επιθεωρητής ελέγχουν το εσωτερικό του σπιτιού, αλλά ένας εκτιμητής είναι εκεί για να επαληθεύσει τον αριθμό και τους τύπους δωματίων, το σχέδιο, το τετραγωνικό μήκος, την ηλικία, τη γενική κατάσταση και τις αναφερόμενες ανέσεις. Ένας εκτιμητής μπορεί να μετρήσει τα δωμάτια και πολλά, σημειώνοντας τη θέση καθώς και εμφανή ελαττώματα. Οι επιθεωρητές αναφέρουν τόσο μεγάλα όσο και μικρά προβλήματα. Για παράδειγμα, ενώ ένας εκτιμητής δεν θα ελέγξει τα ηλεκτρικά σημεία πώλησης για να βεβαιωθεί ότι εργάζονται, ένας επιθεωρητής θα.

Η αξιολόγηση είναι πολύ χαμηλή - τώρα τι;
Τι γίνεται αν το ακίνητο εκτιμά για λιγότερο από το ποσό που ελπίζετε; Η Bredemeyer λέει ότι μπορείτε να αμφισβητήσετε την αξιολόγηση παρουσιάζοντας πρόσθετες πληροφορίες. Σκεφτείτε να έχετε μαζί με τον κτηματομεσίτη σας ένα πακέτο συγκρίσιμων προϊόντων που ζυγίζουν υπέρ σας ή να επισημάνετε ανέσεις που μπορεί να είχαν παραβλεφθεί. Δεν υπάρχει εγγύηση ότι θα λάβετε μια προσαρμογή στην αξιολόγηση, αλλά αξίζει να δοκιμάσετε.

Προειδοποίηση για πιθανά προβλήματα
Αντί να χτυπάτε με χαμηλή εκτίμηση, αποφύγετε τα είδη των προβλημάτων που εκτροχιάζουν τις πωλήσεις. Για παράδειγμα, εάν δεν επιτύχατε σωστές άδειες όταν αναδιαμορφώσατε ή προσθέσατε στο σπίτι σας, ενδέχεται να έχετε κάποιο πρόβλημα.

Σε πολλές περιπτώσεις, η μη επιτρεπόμενη εργασία μπορεί να σταματήσει την πώληση ενός σπιτιού γρηγορότερα από ότι ένα σφυρί οδηγεί ένα καρφί. Πώς μπορείτε να διαπιστώσετε εάν μια προσθήκη επιτρέπεται σωστά αν δεν την προσθέσατε; Ρίξτε μια ματιά στα σκίτσα που υπάρχουν στο γραφείο φορολογίας ακινήτων του νομού ή της πόλης σας. Οι πιθανότητες είναι καλές ότι εάν η προσθήκη δεν εμφανιστεί, το έργο δεν είχε άδεια.

Αν και η έλλειψη άδειας δεν θα εμποδίσει απαραιτήτως την πώληση κατοικίας, θα μπορούσε να επηρεάσει την αξιολόγηση. Εάν οι άδειες δεν βρεθούν, η Bredemeyer προτείνει να μιλήσετε με τοπικούς αξιωματούχους και να εξασφαλίσετε μία μετά το γεγονός. Μπορεί να σας κοστίσει μια ποινή, λέει, αλλά στα περισσότερα μέρη δεν θα υπάρξει πρόβλημα αν δεν υπάρχει σύγκρουση με γραμμές αποτυχίας ή ζωνών.

Ένας άλλος τρόπος για να μειώσετε τη μελλοντική σας αξία αξιολόγησης είναι η υπερκατασκευή για τη γειτονιά. Εάν οι δρόμοι της υποδιαίρεσης σας είναι επενδεδυμένοι με μέτρια σπίτια τριών υπνοδωματίων και διπλασιάζετε την επένδυση στον τόπο σας, θα έχετε έναν δύσκολο, αν όχι αδύνατο, χρόνο να βρούμε συγκρίσιμα στοιχεία. Η ιδιοκτησία του μεγαλύτερου και πιο φανταχτερού σπιτιού στο μπλοκ μπορεί να είναι ένας δολοφόνος κατά τη διάρκεια της εκτίμησης. Ο Bredemeyer συνιστά τον έλεγχο με έναν εκτιμητή προτού προχωρήσετε σε μεγάλα έργα. "Ενεργοποιήστε έναν εκτιμητή στο μπροστινό μέρος", λέει. "Μην περιμένετε μέχρι να έχετε ένα σκυλί σε αυτόν τον αγώνα."

Συμβουλές από έναν εκτιμητή
Ο John Brenan, διευθυντής ερευνητικών και τεχνικών θεμάτων για το Ίδρυμα Αξιολόγησης στην Ουάσιγκτον, D.C., λέει ότι κάθε κράτος έχει τις δικές του απαιτήσεις αδειοδότησης. Η υπηρεσία του φροντίζει οι εκτιμητές να τηρούν τους κανόνες. Τόσο ο αγοραστής όσο και ο πωλητής "συναντώνται στο συναίσθημα της συναλλαγής", λέει ο Brenan. "Η τράπεζα πρέπει να ξέρει τι αξίζει από μια ανεξάρτητη, αμερόληπτη ανάλυση."

Ο Μπρέναν συμβουλεύει τους ιδιοκτήτες σπιτιού να βεβαιωθούν ότι οι βελτιώσεις ταιριάζουν με την περιοχή και κατανοούν ότι η επένδυσή σας δεν θα αποφέρει πάντα μια επιστροφή δολαρίου για δολάριο στην αξιολόγηση. "Το κόστος δεν είναι απαραίτητα ίσο," λέει ο Brenan.

Αλλά αξίζει επίσης να θυμόμαστε ότι αυτές οι βελτιώσεις μπορεί να είναι πολύ αυτό που πωλεί το σπίτι σας.

Εάν χρειάζεστε έναν εξειδικευμένο εκτιμητή, ανατρέξτε στις οργανώσεις που αναφέρονται στην ιστοσελίδα του Ιδρύματος Εκτίμησης.